Comment obtenir un prêt immobilier : les étapes clés pour réussir sa demande

Par Nadine Guigard | 7 février 2023

Vous avez le projet d’acheter ou faire construire un logement ? Commence alors la démarche de constitution du dossier de prêt et de négociation avec les banques… Voici les étapes clés pour réussir sa demande de prêt immobilier.

Le principe d’un prêt immobilier

L’objectif d’un crédit immobilier est de financier un projet immobilier qui peut être de plusieurs ordres. Il peut s’agir en effet de financer l’achat d’un terrain ou d’un logement existant, la construction d’un nouveau logement, l’achat d’un logement et de ses travaux ou bien encore l’achat de parts dans une société civile immobilière (SCI).

Il existe plusieurs types de crédits immobiliers, qui vous seront proposés en fonction de votre situation. Voici les principaux :

• Le prêt épargne logement à partir d’un PEL ou d’un CEL : 92.000€ maximum pour le PEL seul ou pour le PEL cumulé avec le CEL, 23.000€ pour le CEL seul. Le taux d’intérêt du prêt dépend de la date d’ouverture du PEL ou de la période d’épargne pour le CEL.
• Le prêt à taux zéro (PTZ) : comme son nom l’indique, ce prêt est sans intérêt. Il vient toujours en complément d’un prêt de base, pour une résidence principale et est accordé sous conditions (de revenus notamment).
• Le prêt conventionné : accordé pour une résidence principale, sans condition de ressources, avec un taux d’intérêt plafonné.
• Le prêt d’accession sociale à la propriété ou PAS : accordé sous conditions de revenus (qui dépendent notamment de la localisation du bien et du nombre d’occupants) et pour une résidence principale.

Les prérequis pour faire une demande

Avant d’effectuer une demande de prêt immobilier auprès d’un établissement bancaire, il est nécessaire d’avoir une estimation :

• Du montant total à financer
• Du montant de votre apport personnel
• De votre capacité d’emprunt

Le montant total à financer comprend bien sûr le prix du bien (logement, construction, terrain). À cela s’ajoutent les frais de notaire (on parle aussi de frais d’acquisition). Ils varient en fonction : du type d’achat (logement neuf, ancien ou terrain), de sa localisation et bien sûr du prix du bien. Ils sont plus élevés pour un logement ancien (environ 8% du montant total) que pour un logement neuf (environ 3%).

L’ANIL, (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) met à votre disposition un calculateur en ligne pour avoir un aperçu du montant des frais de notaire.

D’autres frais entrent en ligne de compte : frais d’agence et éventuellement du courtier, frais de dossier de prêt et de l’assurance emprunteur, frais de garantie du prêteur.

Par ailleurs, vous devez connaître bien sûr le montant de votre apport personnel. Celui-ci peut être issu d’un Plan d’Epargne Logement, d’un Compte Epargne Logement, de tout autre livret d’épargne ou d’un compte bancaire.

Plusieurs outils en ligne sont disponibles afin de vous aider à faire vos calculs : capacité d’emprunt, durée de remboursement, taux d’endettement :

• Calculateur de crédit immobilier
• Calculateur d’endettement (à partir de vos revenus actuels et de vos crédits en cours)

Depuis 2021, le taux d’endettement maximal est fixé à 35% (pourcentage de vos revenus utilisé pour le remboursement de vos mensualités).

Les étapes à respecter pour obtenir un prêt immobilier

Constitution du dossier de demande de prêt

Après avoir calculé votre budget et trouvé le bien qui vous correspond, vous allez signer un compromis de vente. Il est suspendu à l’obtention d’un prêt pour l’acheteur.

Constituez alors votre dossier de demande de crédit immobilier. Il doit contenir un certain nombre d’informations et de documents obligatoires.

• Identité, coordonnées et situation familiale : pièce d’identité, livret de famille, PACS, certificat de concubinage, jugement de divorce, justificatif de domicile, dernier avis d’imposition.
• Vos revenus et vos charges : 3 derniers bulletins de paie pour les salariés, 3 derniers bilans comptables pour les indépendants et commerçants, la copie des dernières pensions de retraite, justificatifs d’autres revenus (fonciers, financiers…), justificatifs d’allocations, synthèse des crédits en cours.
• Documents concernant le bien à acheter : compromis de vente, éventuellement devis des travaux pour un logement ancien, contrat de réservation pour un logement neuf, contrat de construction de maison individuelle, diagnostics techniques et énergétiques.

Négocier auprès des banques

Il est toujours conseillé de prendre rendez-vous avec plusieurs banques afin de comparer leurs offres de prêt. Si vous manquez de temps, faites appel à un courtier immobilier.

Munissez-vous de votre dossier de demande de prêt complet afin que la banque ait toutes les informations dont elle a besoin en une seule fois.

Les offres des banques peuvent varier sur les points suivants :

• La durée du prêt, qui est de 25 ans maximum sauf exception.
• Le taux d’intérêt : c’est le principal critère différenciant pour chaque offre. Il peut être fixe pour toute la durée du prêt ou révisable.
• La garantie : certaines banques l’exigent.
• L’assurance emprunteur : généralement, les établissements bancaires exigent que vous en preniez une. En revanche, vous être libre de choisir l’assureur que vous voulez, la banque ne peut pas vous l’imposer.

Acceptation d’une offre de prêt

Les offres de prêt immobilier des banques vous sont envoyées gratuitement. À vous de choisir celle qui vous convient le mieux !

Il existe un délai minimal de réflexion avant l’acceptation d’une offre : 10 jours calendaires, à partir du lendemain de la réception de l’offre. Vous retournerez l’offre choisie à l’établissement prêteur à partir du 11^e jour après réception, par courrier postal.

Quelles astuces pour augmenter ses chances d’obtenir un crédit immobilier ?

Les banques sont attentives à plusieurs critères pour accorder un crédit immobilier. Le montant et la régularité des revenus sont bien sûr l’un des points principaux qu’elles prennent en compte.

Le second est le « profil emprunteur » :

• Avez-vous un apport personnel et de quel montant ? Plus il est élevé, plus vous augmentez vos chances d’avoir votre prêt. On considère qu’au moins 10% d’apport personnel rassure les banques.
• Un taux d’endettement inférieur à 35% est demandé.
• Un profil d’épargnant est recommandé, avec des extraits de comptes positifs (pas de découverts…)

Les banques regarderont également la pertinence du projet immobilier et si le bien pourra se revendre facilement.